Via Blog Alterada.
Realizar um reajuste de aluguel nunca é tarefa fácil. O administrador precisa definir que índice vai usar, além de ficar de olho nos preços do mercado. Sem contar que ainda é preciso lidar com os inquilinos, que podem não receber a notícia com muita disposição. Mas será que dá para facilitar todo esse processo?
Vamos ajudá-lo a responder a essa pergunta abordando 2 frentes: como definir o melhor índice para o cálculo e como repassar o aumento sem causar constrangimentos. Interessado? Então vamos lá!
Uma questão sempre delicada
O reajuste do aluguel tem 2 funções principais: fazer a correção do preço de acordo com a inflação e readequar o valor ao praticado no mercado. No segundo caso, a administradora pode até definir um valor arbitrário quando o contrato completa 3 anos, mas a prática mais comum é que esse acréscimo seja feito apenas pelos índices de mercado.
A grande questão em relação ao assunto é que simplesmente não é possível evitar os reajustes por muito tempo. E, é claro, não existe pessoa no mundo que goste de pagar mais pelo mesmo! Por essas e outras, uma negociação como essa é sempre delicada.
O que um locador ou administrador de imóveis pode fazer é ser prático, justo e objetivo. Reajustar aluguéis sem dor de cabeça exige que você tenha conhecimento de mercado e entenda o que os indicadores significam, além de praticar o bom senso na hora de tratar com os inquilinos. Mas não se preocupe, pois vamos falar sobre tudo isso nos tópicos a seguir!
Os índices mais comuns
São 3 os índices mais usados para se fazer esse cálculo no mercado brasileiro: o IGP-M, o IPCA e o INPC. Na prática, não existe escolha melhor ou pior, mas sim aquela que melhor se adéqua ao público-alvo e à flutuação do mercado em que você está inserido. Entenda as diferenças entre eles!
IGP-M
O Índice Geral dos Preços de Mercado é o indicador mais comum para reajustes de quase todos os setores de bens e serviços, incluindo a locação de imóveis. Ele funciona como um apanhado geral de fatores, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), propondo-se a definir a variação de valores praticados em um ano.
Por ser um índice mais difundido, o IGP-M é bastante aceito pela população como base de cálculo para a inflação. Por isso, geralmente resulta em uma negociação mais fácil e rápida com os inquilinos.
IPCA
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo também é usado para calcular o reajuste de aluguel por se encaixar bem na realidade dos inquilinos.
O IPCA mede a variação de custos e despesas de diversos itens consumidos por famílias residentes em áreas urbanas, com rendimento entre 1 e 40 salários mínimos — o que representa aproximadamente 90% dos brasileiros. Por ser tão abrangente, dá uma noção bem apurada sobre como a flutuação de preços afeta essa faixa da população.
INPC
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor funciona da mesma forma que o IPCA, mas levando em conta apenas famílias com rendimento entre 1 e 5 salários mínimos. Apesar de pouco usado, pode ser o indicador perfeito para quem trabalha com locação de imóveis para clientes de uma faixa de renda mais baixa.
O efetivo cálculo do reajuste
Independentemente do índice escolhido, o cálculo para o reajuste de aluguel é sempre feito da mesma forma, na época do aniversário do contrato: basta buscar no órgãos oficiais o valor acumulado nos últimos 12 meses e fazer uma continha simples.
Digamos que o IGP-M acumulado seja de 3,5% e que o aluguel até o momento é de 2 mil reais. Nesse caso, é só multiplicar esse número pelo fator de variação e acrescentar o resultado ao aluguel antigo, chegando ao resultado final. A conta ficaria assim: 2.000 x 0,035 = 70; 2.000 + 70 = 2.070 reais!
Fácil, não é? E pode acreditar: essa simplicidade no cálculo ajuda (e muito) na hora de repassar, comunicar e negociar esse valor. Mas calma, porque vamos conversar mais sobre isso a partir de agora.
A abordagem aos inquilinos
Essa com certeza é a parte mais complicada de um reajuste de aluguel: avisar os inquilinos sobre o aumento do preço e discutir sobre o valor. Pensando nisso, resolvemos listar aqui também algumas dicas que podem facilitar esse processo, melhorando o relacionamento e até diminuindo suas dores de cabeça com a renovação de cada contrato. Confira!
Avise com antecedência
Essa é uma dica óbvia, mas que pode representar dificuldades para muitos corretores e administradores quando falta organização na gestão e no acompanhamento dos contratos.
O ideal é usar um sistema automatizado ou no mínimo criar um calendário que avise sempre que um desses aniversários estiver no horizonte — de preferência, lembrando de 30 a 60 dias antes. Quando esse período chegar, comunique seu cliente imediatamente, para que ele tenha tempo para se preparar, negociar ou mesmo buscar alguma alternativa.
Seja transparente
A melhor forma de evitar reclamações na hora do reajuste é mostrando para o inquilino de onde o aumento vem e por que o valor é X e não Y. Explique sobre o índice usado e até sobre onde é possível checar essas informações para confirmar o fator de variação.
Pense em uma margem de negociação
Uma forma de reajustar o aluguel e ainda assim deixar o cliente satisfeito é dando a ele a chance de negociar. Essa é uma tática infalível para vendedores! Calcule quanto do valor ideal é viável ceder e dê esse desconto quando o inquilino pedir. Assim, você chega a uma quantia que acha justa e ele sai feliz por ter conseguido economizar ao menos um pouco.
Defina o reajuste em contrato
Uma forma de garantir o reajuste sem maiores discussões é aditando o contrato a fim de incluir definições objetivas para o reajuste anual — como será feito, qual índice será usado para o cálculo e as exceções que podem ser levadas em conta. Dessa forma, o inquilino fica ciente do aumento, podendo até se planejar durante o ano para absorver o impacto no orçamento.
Eduque o inquilino
Muita atenção aqui, porque essa é uma dica que serve para vários tipos de relação entre locadores e inquilinos, inclusive para evitar desentendimentos na hora de reajustar o valor de contrato.
Dependendo do perfil de cliente da administradora, é comum que os locatários ainda não tenham muita experiência ou até acesso a informações sobre o funcionamento desse tipo de contrato. Afinal, como se dá a relação entre as partes? Com um pouco de conversa, uma boa gestão de relacionamento e vontade, é possível colocar todo mundo na mesma página.
Até porque esse é um negócio baseado em pessoas — proprietário, corretor, administrador, inquilino. Nesse cenário, com tecnologia aplicada ao negócio, bom senso e conhecimento dos índices de mercado, até o reajuste de aluguel se torna um processo simples e sem divergências.
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